Er din husleje for høj? Sådan tjekker du det

Udgivet 21. september 2026

Kort svar: Om din husleje er for høj, afhænger af, hvilke regler din bolig hører under: fri leje, omkostningsbestemt leje eller leje efter det lejedes værdi. Mener du, at lejen er for høj, skal du i mange tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet senest 1 år efter, at du første gang skulle betale den (lejelovens § 45, stk. 4).

Mikkel betaler 11.500 kr. om måneden for 62 m² i en ejendom fra 1930'erne. Til et opgangsmøde hører han, at naboen på første sal betaler 7.900 kr. for en næsten identisk lejlighed. Er Mikkels leje ulovlig? Måske. Det afhænger af, hvilke regler hans bolig hører under – og af, om han reagerer i tide.

Et ærligt ord først: LejLet.nu er en annonceplatform for både udlejere og lejere. Brug derfor guiden som et udgangspunkt, og få det endelige svar hos huslejenævnet eller en lejerforening.

Tre måder, huslejen kan være fastsat på

Fri leje: I ejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991, og i visse ombyggede erhvervslejemål og nye tagboliger kan lejen aftales frit (§ 54). Den kan kun nedsættes, hvis aftalen er urimelig efter aftalelovens § 36, og det sker sjældent.
Omkostningsbestemt leje: I ældre ejendomme med 7 eller flere lejligheder i regulerede kommuner må lejen kun dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og et begrænset afkast (§ 19).
Det lejedes værdi: I uregulerede kommuner og i mindre ejendomme i regulerede kommuner sammenlignes lejen med lejen for tilsvarende boliger i området (§§ 42-45). I de mindre ejendomme må lejen desuden ikke være væsentligt højere end en tilsvarende omkostningsbestemt leje (§ 32).

Er en ældre lejlighed gennemgribende moderniseret, kan udlejer under en række betingelser fastsætte lejen efter det lejedes værdi i stedet for efter omkostningerne (§ 19, stk. 2). Betingelserne er strenge, så det er værd at få dem tjekket.

Hvordan finder jeg ud af, hvilke regler der gælder for min bolig?

Stil tre spørgsmål:

Hvornår blev ejendommen taget i brug? Efter 1991 betyder typisk fri leje. Opførelsesåret står i BBR-oplysningerne, som du kan slå op på boligejer.dk.
Er kommunen reguleret? Det kan kommunen oplyse.
Hvor mange lejligheder var der i ejendommen 1. januar 1995? Syv eller flere betyder omkostningsbestemt leje, seks eller færre betyder småhusreglen.

Lejer du en andelslejlighed af andelshaveren, gælder ifølge Københavns Kommune reglerne for mindre ejendomme. Lejer du en ejerlejlighed, afhænger det af, hvor mange lejligheder ejendommen havde 1. januar 1995.

Hvilke frister skal jeg holde?

Situation	Frist
Lejen er fastsat efter det lejedes værdi – fx i mindre ejendomme og uregulerede kommuner	Sagen skal indbringes senest 1 år efter, at lejen – eller en forhøjet leje – første gang skulle betales (§ 45, stk. 4)
Gennemgribende moderniseret lejlighed (§ 19, stk. 2)	Vil du have for meget betalt leje tilbage, skal kravet være indbragt senest 1 år efter, at lejen første gang skulle betales (§ 40, stk. 2)
Omkostningsbestemt leje	Som udgangspunkt ikke den samme 1-årsfrist, mens du bor der – men vent ikke (§§ 38 og 40)
Du er flyttet	Kravet skal være indbragt for huslejenævnet senest 1 år efter fraflytningen (§ 40, stk. 1)

Overskrider du 1-årsfristen, kan du som udgangspunkt ikke få penge tilbage – og i mindre ejendomme og uregulerede kommuner heller ikke få lejen nedsat. Er du i tvivl om, hvilken frist der gælder, så regn med, at den er 1 år fra din første husleje.

Hvad koster det, og hvad kan jeg få tilbage?

Det koster 367 kr. (2026) at indbringe sagen for huslejenævnet. Får du fuldt medhold, betaler udlejer et gebyr på 7.027 kr. (2026) til nævnet – ikke til dig. Beløbene reguleres årligt. Sætter nævnet lejen ned, kan du:

få lejen sat ned fremover
få det for meget betalte tilbage med renter (§ 40)
få en tilsvarende del af dit depositum og din forudbetalte leje tilbage (§ 60)

Hvor stor skal forskellen være? For de mindre ejendomme oplyser huslejenævnene i Københavns Kommune, at lejen skal være mere end 10 % for høj, før nævnet kan sætte den ned. Nævnet sammenligner heller ikke med priser i boligannoncer – heller ikke dem på LejLet.nu.

Har du en almindelig, tidsubegrænset lejeaftale, kan udlejer som hovedregel kun opsige dig af de grunde, loven nævner – og at du klager til huslejenævnet, er ikke en af dem. Lejer du et værelse i udlejers egen bolig, kan udlejer dog opsige dig med 1 måneds varsel uden at angive en grund (lejelovens §§ 170 og 175).

Hvor får jeg hjælp?

Lejernes LO (LLO) og andre lejerforeninger rådgiver deres medlemmer og kan vurdere, om det er værd at gå videre. Et medlemskab koster fra 700 kr. pr. halvår i LLO Hovedstaden.
Huslejenævnet i din kommune afgør sagen, men rådgiver ikke. Læs guiden om huslejenævnet for at se, hvordan du klager.
Kommunen kan oplyse, om kommunen er reguleret.

Hvad tjekker LejLet.nu – og hvad gør vi ikke?

Når en udlejer opretter en annonce på LejLet.nu, tjekker vi, at depositum og forudbetalt leje hver for sig ikke overstiger 3 måneders husleje. Vi tjekker ikke, om den forudbetalte leje overstiger lejen i din opsigelsesperiode (fx 1 måned på et værelse i udlejers egen bolig), og vi vurderer ikke, om selve huslejen er lovlig. Har du fundet en bolig hos os, så spørg udlejer via beskedfunktionen, hvornår ejendommen er taget i brug, og hvordan lejen er fastsat. Det er et helt rimeligt spørgsmål at stille, før du skriver under. Og når du først er flyttet ind, kan du læse om, hvad der må stige i huslejen.