Dine rettigheder som lejer i Danmark – et overblik
Kort svar: Som lejer kan du som udgangspunkt kun blive opsagt af bestemte, lovbestemte grunde, dit depositum skal betales tilbage, medmindre udlejer kan dokumentere et krav, og uenigheder kan afgøres billigt i huslejenævnet. Men flere af dine rettigheder kræver, at du reagerer skriftligt inden for korte frister – især 2 uger, 6 uger og 1 år.
Mange lejere går rundt med en fornemmelse af, at de reelt er på udlejers nåde – at kontrakten kan opsiges, når det passer udlejer, og at depositummet er penge, man i praksis må vinke farvel til. Sådan er det ikke. Dansk lejelovgivning beskytter lejere langt mere, end de fleste tror. Men beskyttelsen virker kun, hvis du kender fristerne.
Hvilke frister skal du kende?
| Frist | Hvad skal du gøre? | Læs mere |
|---|---|---|
| 2 uger fra lejestart | Giv udlejer besked om de mangler, du vil gøre gældende – gør det skriftligt, så du kan dokumentere det (lejelovens § 91) | Mangler ved indflytning |
| 30 dage efter, at du er flyttet ind | Søg boligstøtte, hvis du vil have den fra første dag | Boligstøtte |
| 6 uger | Gør skriftlig indsigelse mod en opsigelse fra udlejer (§ 176) | Kan udlejer bare sige op? |
| 6 uger | Gør skriftlig indsigelse mod en varslet stigning i lejen (fx §§ 44 og 46) | Hvad må stige i huslejen? |
| 6 uger | Gør skriftlig indsigelse mod regnskabet for varme eller vand (§ 77) | Varmeregnskab |
| 1 år | Kræv huslejen nedsat, hvis den er for høj (§ 45, stk. 4) | Er din husleje for høj? |
| 4 uger | Indbring nævnets afgørelse for boligretten eller ankenævnet | Huslejenævnet |
Fristerne på 6 uger løber fra det tidspunkt, hvor udlejers brev er kommet frem til dig, så skriv datoen ned. Fristen på 1 år gælder, når lejen er fastsat efter det lejedes værdi, fx i mindre ejendomme og i uregulerede kommuner.
Kan udlejer bare opsige dig?
Nej, ikke som udgangspunkt. En almindelig, tidsubegrænset lejeaftale kan kun opsiges af de grunde, loven nævner – fx at udlejer selv vil bo i boligen, og så har du krav på mindst 1 års varsel (§§ 171 og 175). Der er dog undtagelser: Lejer du et værelse i udlejers egen bolig, kan du opsiges med 1 måneds varsel uden begrundelse. Lejer du en lejlighed i et tofamilieshus, hvor udlejer bor i den anden, kan udlejer opsige dig med mindst 1 års varsel uden særlig grund. Lejer du udlejers egen ejer- eller andelsbolig, kan udlejer under visse betingelser opsige dig med mindst 1 års varsel for selv at flytte ind (§ 170, nr. 2 og 3).
En opsigelse skal som hovedregel være skriftlig, sendt på papir og ikke som mail, og oplyse om din ret til at gøre indsigelse. Gør du indsigelse inden 6 uger, skal udlejer anlægge sag ved boligretten, hvis opsigelsen skal fastholdes (§ 176). Har du en tidsbegrænset kontrakt, gælder andre regler – se Tidsbegrænset lejekontrakt.
Får du dit depositum tilbage?
Ja, medmindre udlejer har et dokumenteret krav. Depositum må højst være 3 måneders husleje (§ 59). Lejer du af en udlejer med flere boliger, skal udlejer holde fraflytningssyn senest 2 uger efter at have fået at vide, at du er flyttet, indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel og give dig en fraflytningsrapport. Ellers bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187). Udlejer udlejeren kun én bolig, skal kravet være fremsat senest 2 uger efter fraflytningsdagen. Du skal aldrig aflevere boligen i bedre stand, end da du fik den.
Har du ret til en bolig i ordentlig stand?
Ja. Boligen skal være i god og forsvarlig stand, når du flytter ind: rengjort, med hele ruder og brugbare låse med nøgler til alle yderdøre (§ 89). Udbedrer udlejer ikke en mangel straks efter et påkrav, kan du selv lade den udbedre for udlejers regning, og så længe en mangel forringer boligens værdi for dig, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 95). Uenighed om vedligeholdelse kan afgøres af huslejenævnet, som kan pålægge udlejer at udføre bestemte arbejder (§ 114).
Hvor kan du klage uden advokat?
Er du og udlejer uenige, kan sagen i de fleste tilfælde afgøres af huslejenævnet i din kommune. Huslejenævnet er et billigt, lokalt tvistorgan: Det koster 367 kr. (2026) at indbringe en sag, og får du fuldt medhold, betaler udlejer et gebyr på 7.027 kr. (2026). Beløbene reguleres årligt. Tvister om fx opsigelse og erstatning hører dog under boligretten.
Må du fremleje og bytte?
Ja, på betingelser. Bor du der selv, har du ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, og der må ikke bo flere personer, end der er beboelsesrum (§ 157). Under visse betingelser kan du også fremleje hele boligen midlertidigt eller bytte med en anden lejer. Det, du ikke må, er at tage penge for at give nogen adgang til lejemålet (§ 15).
Hvad med husdyr?
Om du må have husdyr, afgøres af din lejekontrakt og husordenen – i Typeformular A står det i § 10. Lejeloven regulerer til gengæld, hvad der sker, hvis du holder dyr i strid med aftalen, eller dyret er til gene for andre (lejelovens § 153): Udlejer skal først give dig en påmindelse, og derefter kan huslejenævnet give dig en advarsel eller gøre lejemålet betinget (§ 154). Står der i kontrakten, at du må have dyr, kan udlejer som udgangspunkt ikke bare trække tilladelsen tilbage. Læs mere i Husdyr i lejeboligen.
Hvor får du hjælp?
Lejernes LO (LLO) rådgiver sine medlemmer – et medlemskab koster fra 700 kr. pr. halvår i LLO Hovedstaden. Huslejenævnet afgør sager, men rådgiver ikke. Er du ny i Danmark, så læs Leje bolig i Danmark som udlænding.