Kan udlejer bare sige lejemålet op?
Kort svar: Som hovedregel nej. Lejer du et værelse i udlejers egen bolig, kan udlejer opsige dig med 1 måneds varsel uden grund. Bor udlejer i den anden lejlighed i et tofamilieshus, eller lejer du udlejers egen ejer- eller andelsbolig, som udlejer selv vil bo i, er varslet mindst 1 år. Alle andre lejemål kræver en lovbestemt grund.
Et brev fra udlejer med overskriften "Opsigelse" kan give en knude i maven. Men langt fra alle opsigelser holder, og nogle lejere flytter, selvom de ikke var forpligtet til det. Her er, hvad udlejer må, og hvad du skal gøre.
Hvornår kan udlejer opsige uden en særlig grund?
For almindelige boliger har lejeloven tre situationer, hvor udlejer har en særlig adgang til at opsige (lejelovens § 170):
| Din bolig | Varsel | Krav |
|---|---|---|
| Et værelse i udlejers egen lejlighed eller i et en- eller tofamilieshus, som udlejer bor i | 1 måned | Ingen grund |
| En lejlighed i et hus med kun to lejligheder, hvor ejeren bor i den anden | Mindst 1 år | Ingen grund |
| Udlejers egen ejer- eller andelsbolig | Mindst 1 år | Udlejer vil selv bo der |
Den sidste regel gælder kun, hvis udlejer ejede boligen, da I skrev kontrakt, og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, når opsigelsen gives. Ved de to 1-årsregler skal opsigelsen være skriftlig og oplyse dig om retten til at gøre indsigelse – ellers er den ugyldig (lejelovens §§ 175 og 176).
Hvilke grunde kan udlejer ellers bruge?
For alle andre lejemål kan udlejer kun opsige på en af de grunde, loven opregner (lejelovens § 171). De vigtigste er:
- Udlejer vil selv bo i boligen: mindst 1 års varsel. Det skal være udlejer selv – ikke et familiemedlem – og opsigelsen skal være rimelig ud fra begge parters forhold, bl.a. hvor længe udlejer har ejet ejendommen, og dine muligheder for at finde en anden bolig (§ 172). Er boligen en ejerlejlighed, skal du desuden ved indflytningen have fået at vide, at den er en ejerlejlighed, der kan opsiges af den grund, og udlejer skal tidligere selv have boet i den.
- Ejendommen skal dokumenteret rives ned, eller ombygges i særlige tilfælde, fx til almene boliger eller ved ekspropriation: 3 måneders varsel. Almindelig modernisering er ikke en opsigelsesgrund.
- Tjenestebolig: Din ansættelse er ophørt, og boligen skal bruges af en anden ansat: 3 måneders varsel.
- Du har tilsidesat god skik og orden så groft, at din fraflytning er påkrævet, eller du har gentagne gange ikke efterlevet huslejenævnets afgørelser: 3 måneders varsel.
- Andre vægtige grunde, der gør det særlig magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.
Bor udlejer selv i ejendommen og opsiger dig for at flytte ind i din lejlighed, skal udlejer samtidig tilbyde dig sin egen. Ejer flere personer ejendommen sammen, kan de kun opsige lejeren af én lejlighed (§ 172, nr. 6 og 7). Ved flere af grundene skal udlejer også tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis en bliver ledig senest 3 måneder efter din fraflytningsdag (§ 174).
Hvordan ser en gyldig opsigelse ud?
- Den er skriftlig og sendt på papir – ikke som e-mail, sms eller anden digital besked (lejelovens § 13, stk. 2).
- Den oplyser, at du kan gøre indsigelse inden 6 uger.
- Ved opsigelse efter § 171 står grunden i opsigelsen.
- Mangler en af oplysningerne, er opsigelsen ugyldig (§ 176, stk. 1).
Formkravene gælder ikke, når udlejer opsiger et værelse i sin egen bolig (§ 170, nr. 1). Bruger I Typeformular A, skal den opsigelse dog stadig være skriftlig (kontraktens § 2).
Hvad gør du, hvis du får en opsigelse?
- Tjek formkravene ovenfor, og notér, hvilken dag opsigelsen kom frem.
- Vil du ikke acceptere den, så send en skriftlig indsigelse på papir senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Send den anbefalet, så du kan bevise det. Overskrider du fristen, kan udlejer som udgangspunkt gennemføre en gyldig opsigelse.
- Herefter skal udlejer anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af din frist, hvis opsigelsen skal fastholdes (§ 176, stk. 2). Gør udlejer ikke det, kan udlejer ikke fastholde opsigelsen.
- Søg rådgivning tidligt, fx hos Lejernes LO (LLO), som rådgiver sine medlemmer. Det er boligretten – ikke huslejenævnet – der afgør, om en opsigelse holder.
Frister og varsler i overblik
| Hvad | Frist |
|---|---|
| Din indsigelse mod opsigelsen | 6 uger fra opsigelsen er kommet frem |
| Udlejers retssag ved boligretten | 6 uger efter din frist |
| Værelse i udlejers egen bolig | 1 måneds varsel |
| Tofamilieshus, udlejers ejer- eller andelsbolig, eller udlejer vil selv bo der | Mindst 1 års varsel |
| Nedrivning, god skik og orden og de øvrige grunde | 3 måneders varsel |
Varslerne regnes til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (lejelovens § 175).
Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?
Ophævelse afslutter lejemålet med det samme, uden varsel, og kræver en væsentlig misligholdelse. Den mest almindelige grund er manglende husleje – men kun efter et skriftligt påkrav på papir med 14 dages frist, hvor det udtrykkeligt står, at lejemålet kan ophæves (lejelovens § 182). Betaler du hele restancen, inden udlejers ophævelse er kommet frem til dig, kan udlejer ikke ophæve (§ 183). Andre grunde er fx, at du nægter udlejer en adgang, som udlejer har ret til, eller groft tilsidesætter god skik og orden. Se guiden om udlejers adgang til lejligheden.
Hvad med en tidsbegrænset kontrakt?
Har du en tidsbegrænset kontrakt, ophører den automatisk ved den aftalte dato – men tidsbegrænsningen skal være begrundet i udlejers forhold, ellers kan boligretten tilsidesætte den. Og bliver du boende mere end 1 måned efter udløbet med udlejers vidende, uden at udlejer har bedt dig flytte, fortsætter lejemålet uden tidsbegrænsning (lejelovens § 173, stk. 2-3). Læs mere i guiden om tidsbegrænsede lejekontrakter.