Sådan opsiger du en lejer som udlejer
Kort svar: Du kan kun opsige en lejer på lejelovens grunde og med det varsel, der hører til grunden: fra 1 måned for et værelse i din egen bolig til mindst 1 år, hvis du selv vil bo der. Opsigelsen skal som regel sendes på papir, angive grunden og oplyse lejeren om retten til at gøre indsigelse inden 6 uger.
En udlejer skal selv bruge sin lejlighed igen efter en skilsmisse. En anden har en lejer, der ikke har betalt husleje i to måneder. Begge situationer handler om at få et lejemål bragt til ophør – men de følger to forskellige spor i loven, og forveksler du dem, risikerer du at stå uden en gyldig opsigelse eller ophævelse, når det gælder.
Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?
Opsigelse bringer lejemålet til ophør fremadrettet, med et varsel, og kun på en af de grunde, loven udtømmende opregner. Ophævelse bringer lejemålet til ophør med det samme, uden varsel – men kræver en væsentlig misligholdelse fra lejerens side. De to kan ikke bruges i flæng: En forsinket huslejebetaling giver dig ikke ret til at ophæve, før du har fulgt den lovbestemte påkravsprocedure.
Hvilke grunde kan du opsige på?
Varslet afhænger af grunden (lejelovens §§ 170, 171 og 175):
- Et enkelt værelse i din egen lejlighed eller i et en- eller tofamilieshus, du selv bor i: 1 måneds varsel, og du behøver ikke angive en grund (§ 170, nr. 1; § 175, stk. 1).
- En lejlighed i et hus med kun to lejligheder, hvor du selv bor i den anden: mindst 1 års varsel (§ 170, nr. 2; § 175, stk. 2).
- Din egen ejerbolig eller andelsbolig, som du ejede, da lejeaftalen blev indgået, og du ejer ikke andre udlejede ejer- eller andelsboliger: mindst 1 års varsel, hvis du selv vil bo der (§ 170, nr. 3; § 175, stk. 2).
- Du vil selv bo i boligen (øvrige lejemål): mindst 1 års varsel. Det er et krav, at du selv – ikke et familiemedlem – skal bo der, og opsigelsen skal være rimelig ud fra begge parters forhold, bl.a. hvor længe du har ejet ejendommen, og lejerens mulighed for at finde en anden bolig (lejelovens §§ 171 og 172). For en ejerlejlighed skal lejeren desuden ved indflytningen have fået at vide, at boligen er en ejerlejlighed, der kan opsiges af den grund, og du skal tidligere selv have boet i den (§ 172, nr. 4).
- Ejendommen skal dokumenteret rives ned, eller ombygges i særlige tilfælde (fx til almene boliger eller ved ekspropriation): 3 måneders varsel (§ 171, stk. 1, nr. 2). Almindelig modernisering er ikke en opsigelsesgrund.
- En tjenestebolig, hvor lejerens ansættelse er ophørt, og boligen skal bruges af en anden ansat: 3 måneders varsel.
- Lejeren har tilsidesat god skik og orden så groft, at fraflytning er påkrævet: 3 måneders varsel. Dokumentér forløbet, og send skriftlige påmindelser undervejs.
- Lejeren har to eller flere gange ikke efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser, eller andre vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende for dig at blive løst fra lejeforholdet: 3 måneders varsel (§ 171, stk. 1, nr. 5 og 8).
Bor du selv i ejendommen og opsiger for at flytte ind i lejerens lejlighed, skal du samtidig tilbyde lejeren din egen (§ 172, nr. 6). Ved flere af grundene skal du også tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen, hvis en bliver ledig senest 3 måneder efter fraflytningsdagen (§ 174).
Er du i tvivl om, hvilken grund der reelt dækker din situation, så få den vurderet, før du sender opsigelsen – en forkert begrundet opsigelse kan blive kendt ugyldig.
Hvilke formkrav gælder for opsigelsen?
En opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og oplyse lejeren om retten til at gøre indsigelse. Ved opsigelse efter § 171 skal grunden også stå der. Opsigelsen skal sendes på papir – den må ikke sendes som e-mail eller anden digital meddelelse (§ 13, stk. 2). Mangler oplysningen om lejerens indsigelsesret, eller ved opsigelse efter § 171 grunden, er opsigelsen ugyldig. Gør lejeren indsigelse inden 6 uger, skal du anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerens frist (§ 176).
Send opsigelsen anbefalet, eller aflever den personligt, så du kan bevise, hvornår den kom frem. Opsiger du et værelse i din egen bolig, gælder formkravene i § 176 ikke, men bruger I Typeformular A, skal opsigelsen være skriftlig (kontraktens § 2) – send den også på papir, så står du sikkert.
Ophævelse: når lejeren misligholder
Ophævelse bruges typisk ved manglende husleje, men kun efter en fast procedure: Du skal sende et skriftligt påkrav – tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag – der giver lejeren 14 dage til at betale og udtrykkeligt oplyser, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales inden fristen (lejelovens § 182, stk. 2). Påkravet skal også sendes på papir (§ 13, stk. 2), og du kan opkræve et påkravsgebyr på 335 kr. (2026, reguleres årligt). Betaler lejeren, inden din ophævelse er kommet frem, kan du ikke ophæve. Hele forløbet står trin for trin i guiden om lejere, der ikke betaler husleje.
Andre ophævelsesgrunde er bl.a., at lejeren bruger boligen til andet end aftalt og fortsætter trods din indsigelse, nægter dig en adgang, du har ret til, fremlejer uden at have ret til det, eller groft tilsidesætter god skik og orden, fx med vold eller trusler mod naboer (§ 182, stk. 1).
Hvad gør du, hvis lejeren ikke flytter?
Hverken en opsigelse eller en ophævelse giver dig ret til selv at skifte låsen eller fjerne lejerens ting. Nægter lejeren at flytte, skal sagen gennem fogedretten, som kan gennemføre en udsættelse. Har lejeren gjort indsigelse mod en opsigelse, skal du først have boligrettens afgørelse. Kontakt en advokat eller en udlejerforening på dette trin – det er her, formfejl typisk koster dyrest.