Lejer betaler ikke husleje: påkrav og ophævelse
Kort svar: Du skal sende et skriftligt påkrav på papir – tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag – som giver lejeren 14 dage til at betale og udtrykkeligt siger, at lejeforholdet kan ophæves (lejelovens § 182, stk. 2). Du kan opkræve et påkravsgebyr på 335 kr. (2026). Først når fristen er overskredet, kan du hæve lejeaftalen.
Den 1. kom og gik, og huslejen er ikke gået ind. Måske er det en fejl i banken, måske er lejeren i økonomiske problemer. Uanset hvad er det den formelle procedure, der afgør, om du senere kan hæve lejeaftalen – én formfejl, og du må starte forfra.
Hvornår må du sende påkrav?
Påkravet kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Falder forfaldsdagen på en lørdag, en helligdag (herunder en søndag) eller grundlovsdag, rykker den til den følgende hverdag (lejelovens § 58, stk. 4). Påkravet anses for afgivet, når du poster det eller afleverer det til lejeren.
Eksempel: Huslejen forfalder mandag den 1. Tirsdag, onsdag og torsdag er 1., 2. og 3. hverdag efter forfaldsdagen, så du kan tidligst afgive påkravet fredag den 5. Kommer påkravet frem til lejeren mandag den 8., har lejeren til og med mandag den 22. til at betale. Falder den 3. hverdag på en lørdag eller grundlovsdag, kan påkravet tidligst afgives den følgende hverdag, og falder fristens sidste dag på en lørdag, en søn- eller helligdag eller grundlovsdag, forlænges den til den følgende hverdag (lejelovens § 182, stk. 2).
| Trin | Hvornår |
|---|---|
| Huslejen forfalder | Forfaldsdagen i kontrakten |
| Du sender påkrav på papir | Tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag |
| Lejerens betalingsfrist | 14 dage fra påkravet er kommet frem – forlænges til næste hverdag, hvis sidste dag er en lørdag, søn- eller helligdag eller grundlovsdag |
| Du kan hæve lejeaftalen | Når fristen er udløbet uden betaling |
| Lejeren flytter ikke | Sagen går til fogedretten |
Hvad skal påkravet indeholde?
- Det skyldige beløb. Kun beløb, der er forfaldne. Skriv tydeligt, hvad der er husleje og andre pligtige pengeydelser, fx a conto varme, og hvad der er andre krav. Du bærer risikoen for, at beløbet er rigtigt.
- En frist på 14 dage fra påkravet er kommet frem. Er fristen for kort, må du sende et nyt påkrav.
- En udtrykkelig oplysning om, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke er betalt inden fristen.
- Eventuelt påkravsgebyret på 335 kr. (2026; 344 kr. fra 1. januar 2027). Gebyret kan kun kræves, hvis huslejen faktisk ikke var betalt, da du sendte påkravet.
Har lejeren ikke betalt depositum ved indflytningen, kan du også sende påkrav for det, fordi depositum er en pligtig pengeydelse (lejelovens § 59, stk. 4).
Må påkravet sendes på mail?
Nej. Et påkrav kan ikke sendes som e-mail, sms eller anden digital besked, selvom I ellers kommunikerer digitalt (lejelovens § 13, stk. 2). Send det som almindeligt brev – helst anbefalet, så du kan bevise afsendelsen og modtagelsen – eller aflever det personligt. Det tæller som kommet frem, når det ligger i lejerens postkasse. Send det til lejerens sædvanlige adresse, medmindre I har aftalt en anden.
Hvad hvis lejeren ikke betaler inden fristen?
Så kan du hæve lejeaftalen ved at give lejeren klar besked om, at lejeaftalen er ophævet. Ophævelsen er ikke omfattet af kravet om papirpost, men send den alligevel skriftligt og på papir, så du kan bevise, hvornår den kom frem. Den har først virkning, når den er kommet frem – og betaler lejeren hele restancen inden da, kan du ikke længere hæve (lejelovens § 183, stk. 2). Vent med at sende ophævelsen, til påkravsfristen er udløbet; en ophævelse, der sendes før, er ugyldig.
Når lejeaftalen er ophævet, skal lejeren straks flytte og betale husleje, indtil lejeren kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel. Lejeren skal også dække dit tab, bl.a. udgifterne til en udsættelse. Du skal til gengæld forsøge at genudleje boligen, og det, du får eller burde have fået, trækkes fra dit krav (lejelovens § 184).
Er restancen af uvæsentlig betydning, kan du ikke hæve (§ 183, stk. 1). Ifølge forarbejderne er manglende betaling dog som altovervejende hovedregel væsentlig – også af mindre beløb som påkravsgebyret.
Må du selv skifte låsen?
Nej. Heller ikke efter en gyldig ophævelse må du selv skifte låsen eller fjerne lejerens ting. Flytter lejeren ikke, må du indbringe sagen for fogedretten, som kan gennemføre en udsættelse. Det kan tage tid, så kontakt en advokat eller en udlejerforening, så snart det står klart, at lejeren ikke flytter frivilligt.
Kan du bruge depositummet?
Ikke løbende. Depositummet står som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning (lejelovens § 59, stk. 1). Du kan derfor ikke dække en løbende restance med det, mens lejeforholdet kører, men ubetalt husleje kan indgå i den endelige opgørelse, når lejeren er flyttet.
Pas også på med forudbetalt leje: Når lejemålet er opsagt eller ophævet, har lejeren ret til at modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden (§ 59, stk. 3). Stopper en lejer, der har sagt op, med at betale de sidste måneder, kan det altså være helt lovligt – tjek det, før du sender påkrav.
Sådan hænger det sammen med LejLet.nu
LejLet.nu håndterer ikke betaling af husleje, og en besked via LejLet.nu's beskedfunktion er ikke et gyldigt påkrav – påkravet skal sendes på papir. Den bedste forebyggelse er en grundig udvælgelse af lejeren; se guiden om at finde en god lejer. Skal lejemålet i stedet bringes til ophør med varsel, så læs guiden om at opsige en lejer.