Fraflytning som privat udlejer: frister, syn og depositum

Udgivet 21. september 2026

Kort svar: Udlejer du kun én bolig, skal du fremsætte dine krav om istandsættelse skriftligt senest 2 uger efter fraflytningsdagen – ellers mister du dem (lejelovens § 187, stk. 2). Udlejer du flere, skal du holde fraflytningssyn inden 2 uger, udlevere en rapport og fremsætte kravene senest 2 uger efter synet. Depositum afregnes derefter uden unødigt ophold.

Din lejer har sagt op, og om få uger står lejligheden tom. For mange private udlejere er det første gang, de skal gøre et lejemål op – og det er her, en overset frist kan koste hele kravet på istandsættelse.

Før fraflytningen

Fremvisninger: Når lejemålet er opsagt, skal lejeren give adgang til at vise boligen frem. Lejeren fastsætter tidspunktet, men det skal være mindst 2 timer hver anden hverdag (lejelovens § 186, stk. 1).
Ny adresse: Lejeren skal senest 8 dage før fraflytningen oplyse en adresse, dine krav kan sendes til (§ 186, stk. 2). Får du den ikke, skal du ifølge lovens forarbejder selv forsøge at finde den, fx via folkeregistret.
Tidspunktet: Medmindre andet er aftalt, skal boligen være fraflyttet senest kl. 12 på fraflytningsdagen (§ 187, stk. 1).

Udlejer du kun én bolig? Så løber fristen fra fraflytningsdagen

Du har ikke pligt til at holde fraflytningssyn – men du skal stadig fremsætte dine krav senest 2 uger efter fraflytningsdagen, ellers mister du dem. Hvor mange lejligheder du udlejer, opgøres på fraflytningstidspunktet. Ifølge lovens forarbejder gælder desuden:

Fristen løber typisk fra det tidspunkt, hvor lejeren afleverer nøglerne, og weekender og helligdage tæller med.
Kravet skal være så konkret, at lejeren kan se, hvilke arbejder der kræves betaling for.
Sender du kravet med post, er fristen overholdt, hvis brevet er afsendt, så det normalt vil nå frem inden fristens udløb.
Fristen kan ikke forlænges ved aftale – bortset fra visse aftaler indgået før 1. juli 2015.

Skjulte skader, som ikke kunne ses ved en almindelig gennemgang, er undtaget. Gennemgå derfor boligen sammen med lejeren på fraflytningsdagen, tag billeder med dato, og send dine krav skriftligt samme uge.

Udlejer du flere? Syn, indkaldelse og rapport

Pligt	Frist
Hold fraflytningssyn	Senest 2 uger efter, at du har fået kendskab til fraflytningen (§ 187, stk. 3)
Indkald lejeren	Skriftligt, mindst 1 uge før synet (§ 187, stk. 3)
Udlever fraflytningsrapport	Ved synet – eller send den senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke er der eller ikke vil kvittere (§ 187, stk. 4)
Fremsæt krav	Senest 2 uger efter synet, og kun det, der står i rapporten (§ 187, stk. 2)

Overholder du ikke reglerne, bortfalder hele kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5). Det samme gælder, hvis lejeaftalen er indgået fra 1. juli 2015, og du ikke holdt indflytningssyn og udleverede en indflytningsrapport, da lejeren flyttede ind – bortset fra skader, lejeren er ansvarlig for (§ 90, stk. 3). Varslet på 1 uge kan kun forkortes efter aftale med lejeren, når lejemålet er opsagt eller ophævet. Få aftalen på skrift.

Hvad må du kræve istandsat – og hvad ikke?

Lejeren skal aflevere boligen i samme stand, som den blev overtaget, bortset fra almindeligt slid, der ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt (§ 187, stk. 1). Du kan ikke kræve boligen bragt i bedre stand end ved indflytningen, og du kan ikke aftale, at lejeren skal istandsætte andet end det, lejeren har vedligeholdelsespligten for (§ 115, stk. 1).

Har du selv den indvendige vedligeholdelse, kan du kun kræve skader udbedret – plus låse og nøgler.
Har lejeren den indvendige vedligeholdelse, kan du kræve den nødvendige maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling, som burde være udført i lejeperioden.
Skifter du noget gammelt ud med nyt efter en skade, skal der ifølge lovens forarbejder ske fradrag for den værdiforøgelse, du får.
Du må selv vælge håndværkere, men udgifterne skal kunne dokumenteres – med regninger eller, hvis arbejdet ikke er udført endnu, et tilbud.

Se grænsen mellem slid og skade i Normal slitage vs. skader.

Sådan laver du en afregning, lejeren kan forstå

Eksemplet er opdigtet. Lejeren har betalt 3 × 9.500 kr. i depositum og har den indvendige vedligeholdelse:

Post	Beløb
Indbetalt depositum	28.500 kr.
Maling af to værelser (tilbud vedlagt)	−8.200 kr.
Ny nøgle i stedet for en mistet (regning vedlagt)	−450 kr.
Tilbageholdt til varmeregnskab	−1.200 kr.
Udbetales nu	18.650 kr.

Vedlæg dokumentation for hvert fradrag, og skriv, hvornår det tilbageholdte beløb bliver gjort op.

Hvornår skal depositum betales tilbage?

Loven fastsætter ingen frist. Ifølge lovens forarbejder bør afregningen ske uden unødigt ophold og inden for 4 uger. Du må holde et rimeligt beløb tilbage til et forbrugsregnskab, der ikke er gjort op endnu – men kun det, lejeren forventeligt skal efterbetale. Beder lejeren skriftligt om betaling, skal du betale rente, når der er gået 30 dage (rentelovens § 3, stk. 2). Depositum skal ikke forrentes i lejeperioden. Se også Depositum som udlejer.

Hvis lejeren er uenig

Uenighed om istandsættelse og depositum afgøres af huslejenævnet (lejelovens § 190). Den, der indbringer sagen, betaler 367 kr. (2026), og får lejeren fuldt medhold, skal du betale 7.027 kr. (2026) til nævnet. Beløbene reguleres årligt. Et krav, der er fremsat rettidigt, er specificeret og kan dokumenteres, er din bedste beskyttelse. LejLet.nu formidler kun kontakten mellem dig og lejeren og er ikke part i lejeforholdet – vi håndterer hverken depositum, syn eller afregning.