Tidsbegrænset lejekontrakt: hvornår holder den?
Kort svar: En tidsbegrænset lejekontrakt ophører automatisk på den aftalte dato, og ingen af parterne kan opsige den før tid, medmindre det står i kontrakten. Tidsbegrænsningen skal være begrundet i udlejers forhold, fx udstationering, ellers kan boligretten tilsidesætte den. Bliver du boende over 1 måned efter udløbet med udlejers vidende, uden at udlejer beder dig flytte, bliver lejemålet tidsubegrænset.
Sofie har fundet en lejlighed på Frederiksberg til en fornuftig pris, men kontrakten løber kun i 2 år, "fordi ejeren er udstationeret". Hun spekulerer på, om hun kan komme ud, hvis hun får job i Aarhus – og om hun kan blive boende, hvis ejeren bliver længere væk. Svaret afhænger af tre regler.
Hvornår må en lejekontrakt være tidsbegrænset?
Det skal klart fremgå af kontrakten, at den er tidsbegrænset – i Typeformular A står det i § 11. Og tidsbegrænsningen skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold (lejelovens § 173, stk. 3). Ifølge lovens forarbejder kan det fx være:
- et jobskifte eller en udstationering, som ikke med sikkerhed er varig
- at en nær slægtning skal bruge boligen efter perioden
- at udlejer vil sælge boligen eller selv bruge den senere.
Grunden skal foreligge, når kontrakten indgås. Tidsbegrænsningen holder ikke, hvis grunden reelt ligger hos lejeren, eller hvis udlejer kun har tidsbegrænset kontrakten for lettere at kunne komme af med lejeren eller ændre vilkårene. Det er udlejer, der skal bevise, at der var en tilstrækkelig grund.
Er tidsbegrænsningen ikke tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, kan boligretten tilsidesætte den. Så fortsætter lejemålet som et almindeligt, tidsubegrænset lejemål, hvor udlejer kun kan opsige dig på lovens grunde. Ifølge forarbejderne er der ingen frist for, hvornår du kan gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen. I regulerede kommuner kan huslejenævnet desuden tilsidesætte vilkåret, hvis det samlet set gør din aftale mere byrdefuld end de andre lejeres i ejendommen.
Kan du opsige en tidsbegrænset kontrakt før tid?
Som udgangspunkt nej. En tidsbegrænset lejeaftale kan ikke opsiges i lejeperioden, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen (§ 173, stk. 1). Det binder både dig og udlejer. Står der i § 11, at kontrakten kan opsiges i perioden, gælder lovens almindelige regler, medmindre I har aftalt et andet varsel: Du kan opsige med 3 måneders varsel, og udlejer skal have en af lovens opsigelsesgrunde.
Flytter du alligevel før tid uden en sådan aftale, hæfter du som udgangspunkt for huslejen resten af perioden. Udlejer skal dog forsøge at genudleje boligen, og det, udlejer får eller burde have fået ved genudlejningen, trækkes fra dit krav (§ 175, stk. 3). Tal med udlejer i god tid – I kan altid lave en skriftlig aftale om at stoppe før tid, hvis I er enige.
Hvad sker der, når perioden udløber?
Lejemålet ophører uden opsigelse på den aftalte dato, og du skal være flyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Men:
- Bliver du boende i mere end 1 måned efter udløbet med udlejers vidende, uden at udlejer har opfordret dig til at flytte, fortsætter lejemålet uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 2). Opfordringen kræver ingen bestemt form, men udlejer gør klogt i at sende den skriftligt.
- Har udlejer bedt dig flytte inden for fristen, og bliver du alligevel boende, kan udlejer få dig sat ud via fogedretten, og du kan blive erstatningsansvarlig, fx hvis en ny lejer ikke kan flytte ind.
- Forlænges kontrakten med en ny tidsbegrænsning, skal der også være en god grund ved forlængelsen, fx at udlejers udstationering er blevet forlænget.
Hvad er forskellen på tidsbegrænsning og uopsigelighed?
| Spørgsmål | Tidsbegrænset | Uopsigelig |
|---|---|---|
| Betydning | Slutter på en fast dato | Fortsætter, men kan ikke opsiges i en periode |
| Når perioden er slut | Du skal flytte | Lejemålet fortsætter som normalt |
| Ud før tid? | Kun hvis det er aftalt | Nej, ikke i perioden |
Uopsigelighed kan gælde for den ene eller begge parter. Har udlejer lovet ikke at opsige dig i en periode, kan du kræve aftalen tinglyst, så en ny ejer også er bundet af den (lejelovens § 17, stk. 3).
Til lejere: det skal du tjekke, før du skriver under
- Står tidsbegrænsningen og slutdatoen i § 11 – og hvad er begrundelsen?
- Kan kontrakten opsiges i perioden, og med hvilket varsel?
- I et tidsbegrænset lejemål har du ikke råderet, dvs. ret til selv at lave forbedringer og få godtgørelse for dem, når du flytter (lejelovens § 145). Aftal derfor eventuelle forbedringer skriftligt med udlejer.
Læs også guiden om at læse en lejekontrakt.
Til udlejere: sådan skriver du en tidsbegrænsning, der holder
- Skriv tidsbegrænsningen og slutdatoen i § 11, og skriv begrundelsen ind. Loven kræver det ikke, men uden en skriftlig begrundelse kan grunden være svær at bevise senere.
- Grunden skal være din egen og foreligge, når kontrakten indgås.
- Overvej, om I skal kunne opsige i perioden – ellers er I begge bundet.
- Hold øje med slutdatoen. Bliver lejeren boende, skal du opfordre lejeren til at flytte inden 1 måned efter udløbet, gerne skriftligt.
- Vil du have din egen bolig tilbage, så læs også guiden om at udleje din bolig midlertidigt.
Sådan hænger det sammen med LejLet.nu
Når du opretter en annonce på LejLet.nu, kan du fjerne fluebenet ved "Tidsubegrænset lejemål" og angive lejeperioden i måneder. Lejeperioden vises så på annoncen – men begrundelsen for tidsbegrænsningen skal du selv skrive i annonceteksten. Som lejer kan du se lejeperioden på annoncen, men spørg ind til begrundelsen i din første besked, hvis den ikke står der.