Sådan læser du en lejekontrakt, før du skriver under
Kort svar: Langt de fleste lejekontrakter skrives på Typeformular A, 10. udgave. Læs især § 4 om depositum og forudbetalt leje, § 8 om vedligeholdelse og § 11 om særlige vilkår – det er her, aftalen kan stille dig dårligere end loven. Det, der ikke udtrykkeligt står i kontrakten, afgøres efter lejeloven (lejelovens § 11, stk. 2).
Du har været til fremvisning, udlejer har sagt ja, og nu ligger der en kontrakt på 14 sider i din indbakke med en besked om, at den gerne må være underskrevet i dag. Brug en halv time på den først. Når din underskrift først står der, er det langt sværere at få ændret noget.
Hvilken kontrakt bruger udlejer?
Lejeloven tillader kun autoriserede standardblanketter, og i dag er det Typeformular A, 10. udgave. Siden 1. februar 2025 findes den også i en autoriseret engelsk udgave, hvor alle felter skal udfyldes på engelsk. Bruger udlejer en ikke-autoriseret standardkontrakt, er aftalen stadig gyldig, men vilkår, der stiller dig dårligere end loven, er ugyldige (lejelovens § 14).
Hvad skal du tjekke i § 1-10?
Typeformular A er bygget op i faste afsnit. Her er dem, der oftest giver problemer:
- § 1 Parterne og det lejede: Adresse, navne og areal. Er der sat kryds ved "fremlejeforhold", lejer du af en anden lejer og har ikke samme beskyttelse som en almindelig lejer.
- § 2 Begyndelse og ophør: Hvornår lejeforholdet begynder, og om det er tidsbegrænset. Opsigelse skal være skriftlig fra begge sider.
- § 3 Betaling af leje: Den årlige og månedlige leje, a conto-bidrag og forfaldsdag. Beløb ud over lejen kan kun kræves, hvis loven giver hjemmel til det – ellers skal de være indeholdt i lejen.
- § 4 Depositum og forudbetalt leje: Se lofterne nedenfor.
- § 5 Varme, vand og el: Hvem leverer hvad, og om forbruget afregnes efter målere.
- § 7 Stand ved ind- og fraflytning: Om udlejer udlejer mere end én bolig og derfor skal holde syn. Uanset hvad har du 2 uger fra lejeforholdets begyndelse til at meddele udlejer de fejl og mangler, du vil gøre gældende (lejelovens § 91) – gør det skriftligt, så du kan bevise det.
- § 8 Vedligeholdelse: Om du eller udlejer har den indvendige vedligeholdelse – hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Har udlejer den, står der, hvor meget der er på vedligeholdelseskontoen.
- § 10 Husdyr og husorden: Om du må holde husdyr, og om ejendommen har en husorden. Bed om at få husordenen med.
Hvor meget må du betale ved indflytning?
| Post | Loft | Regel |
|---|---|---|
| Depositum | Højst 3 måneders leje | § 59, stk. 1 |
| Forudbetalt leje | Højst 3 måneders leje – og aldrig mere end lejen i din opsigelsesperiode | § 59, stk. 3 |
Har du 1 måneds opsigelsesvarsel, fx på et værelse i udlejers egen bolig, må forudbetalt leje derfor højst være 1 måneds leje. Kræves der mere, er det et faresignal.
Hvad står der i § 11, og hvorfor skal du læse den to gange?
§ 11 hedder "Særlige vilkår". Det er det eneste sted i kontrakten, hvor der må stå aftaler, som afviger fra lejeloven og resten af blanketten – og blanketten skriver selv, at vilkårene her kan give dig færre rettigheder eller flere forpligtelser. Her står typisk:
- om lejen er fri leje, og med hvilken begrundelse (lejelovens § 54)
- om lejen reguleres én gang om året efter nettoprisindekset, så den stiger med inflationen
- en tidsbegrænsning eller en periode, hvor du ikke kan opsige (uopsigelighed)
- et andet opsigelsesvarsel end lovens 3 måneder
- aftaler om boligens stand, fx at du overtager den "som beset" eller nyistandsat.
Hvilke faresignaler skal du holde øje med, før du skriver under?
- Depositum eller forudbetalt leje over lofterne i tabellen ovenfor.
- "Som beset": Det er lovligt, men så kan du som udgangspunkt ikke senere klage over fejl, du burde have set ved fremvisningen. Gå boligen grundigt igennem, og tag billeder.
- En tidsbegrænsning uden en reel grund hos udlejer: Tidsbegrænsningen skal være begrundet i udlejers forhold, ellers kan boligretten tilsidesætte den. Spørg, hvorfor kontrakten er tidsbegrænset, og læs guiden om tidsbegrænsede lejekontrakter.
- Lang uopsigelighed: Flytter du i perioden, hæfter du som udgangspunkt for huslejen, indtil perioden udløber, eller boligen er genudlejet.
- Krav om at aflevere boligen nyistandsat: Det kan ikke gyldigt aftales. Har du overtaget boligen nyistandsat og har den indvendige vedligeholdelse, skal du dog aflevere den i samme stand, som du fik den.
- En blanket, der ikke er Typeformular A: Vilkår, der stiller dig dårligere end loven, er ugyldige (§ 14, stk. 3) – men en usædvanlig kontrakt er et signal om at læse ekstra grundigt.
Sådan hænger det sammen med LejLet.nu
Fandt du boligen på LejLet.nu, så sammenlign kontrakten med annoncen: Husleje, depositum, forudbetalt leje og indflytningspris skal stemme. Annonceformularen afviser et depositum eller en forudbetalt leje, der hver for sig overstiger 3 måneders husleje, men den tjekker ikke loftet ud fra dit opsigelsesvarsel – det skal du selv holde øje med. Har udlejer lovet noget i jeres beskeder, som ikke står i kontrakten, så bed om at få det skrevet ind.
Er du i tvivl?
Spørg udlejer direkte, og få mundtlige løfter skrevet ind i kontrakten. Er kontrakten kompliceret, kan Lejernes LO (LLO) gennemgå den – LLO rådgiver sine medlemmer.