Fremleje: må du leje din bolig videre ud?
Kort svar: Ja, på betingelser. Bor du der selv, må du fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene. Er du midlertidigt væk, fx på studieophold, må du fremleje hele boligen i op til 2 år, men udlejer kan sige nej, bl.a. hvis ejendommen har under 13 lejligheder. Aftalen skal være skriftlig, og udlejer skal have en kopi, før fremlejen begynder.
Et halvt års studieophold i udlandet, en langtidssygemelding eller en ven, der mangler et værelse et par måneder – spørgsmålet om fremleje dukker op af mange grunde. Og "må jeg fremleje?" er i virkeligheden to spørgsmål med to forskellige svar.
Må du fremleje en del af boligen?
Bor du der stadig selv, har du ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum (lejelovens § 157). Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. Har du en treværelseslejlighed, kan du altså fremleje ét værelse, og I må højst være tre personer. Er betingelserne opfyldt, kan udlejer som udgangspunkt ikke sige nej.
Må du fremleje hele boligen?
Er lejligheden udelukkende udlejet til beboelse, må du fremleje den i op til 2 år, når dit fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende (lejelovens § 158). Udlejer kan dog modsætte sig fremlejen, hvis:
- ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder
- det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum
- udlejer i øvrigt har en rimelig grund til at modsætte sig.
Flytter du permanent, er det ikke fremleje. Så skal du opsige dit lejemål.
Hvad skal fremlejeaftalen indeholde?
Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og du skal give udlejer en kopi af den, før fremlejeperioden begynder – både når du fremlejer et værelse, og når du fremlejer hele boligen (§ 157, stk. 3, og § 158, stk. 3). Du kan bruge Typeformular A og sætte kryds ved "fremlejeforhold". Skriv periode, husleje, depositum, og hvad der følger med af møbler og forbrug. Spring ikke kopien til udlejer over: Fremlejer du uden at have ret til det og stopper ikke efter udlejers indsigelse, kan udlejer i sidste ende ophæve dit lejemål (§ 182, stk. 1, nr. 6).
Hvad gælder for depositum, husleje og afregning?
- Depositum: Din fremlejetager kan i stedet for depositum vælge at stille en bankgaranti eller sætte pengene på en særskilt deponeringskonto (lejelovens § 59, stk. 2).
- Husleje: Som udgangspunkt må fremlejetageren ikke betale mere, end du selv betaler for den del af boligen, der fremlejes. Er huslejen for høj, kan fremlejetageren få den prøvet i huslejenævnet.
- Afregning: Når fremlejen slutter, skal du senest 6 uger efter have lavet en endelig afregning og betalt overskydende depositum og forudbetalt leje tilbage. Ellers kan du straffes med bøde (lejelovens § 62, stk. 2).
Hvem hæfter, hvis noget går galt?
Du er stadig lejer over for din udlejer. Du hæfter for skader, som din fremlejetager forvolder ved uforsvarlig adfærd, og for at fremlejetageren overholder husordenen (lejelovens § 159). Betaler fremlejetageren ikke, skal du stadig betale din husleje til tiden.
Som fremlejetager har du ikke samme beskyttelse som en almindelig lejer, fordi din aftale er med lejeren og ikke med ejeren. Ophører hovedlejemålet, må du som udgangspunkt også flytte. Bed derfor om at se den oprindelige lejekontrakt, før du betaler depositum.
Skal du betale skat af fremlejen?
Indtægten fra fremleje er skattepligtig, men du får et bundfradrag. Fremlejer du til den samme person i mindst 4 sammenhængende måneder – og hele boligen i under 12 måneder – kan du som lejer vælge et bundfradrag på ⅔ af din egen årlige husleje (ligningslovens § 15 P). Et eventuelt overskud er personlig indkomst. Indtægten omfatter også det, fremlejetageren betaler for varme, vand og el.
Eksempel: Du betaler 6.000 kr. om måneden, så bundfradraget er ⅔ af 72.000 kr. = 48.000 kr. Fremlejer du hele boligen i 6 måneder for 6.000 kr. om måneden inklusive forbrug, er indtægten 36.000 kr., og der er ingen skat at betale. Læs mere i guiden om bundfradrag ved udlejning.