Sådan udlejer du et værelse i din bolig
Kort svar: Ejer du boligen, må du som udgangspunkt leje et værelse ud; har du en andelsbolig, skal bestyrelsen typisk godkende det, og lejer du, må du fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene. Du og lejeren kan opsige hinanden med 1 måneds varsel, og derfor må forudbetalt husleje højst svare til 1 måneds leje.
Der er et ekstra værelse i lejligheden, som reelt bare står og samler støv – og et boligmarked, hvor især studerende i de store byer leder efter præcis det. At leje et værelse ud er noget andet end at udleje en hel bolig, og der er et par ting, du bør have styr på, før du sætter en seddel op eller opretter en annonce.
Må du leje et værelse ud?
Det afhænger af, hvordan du selv bor:
- Ejerbolig: Du kan som udgangspunkt frit leje et værelse ud – det er din bolig. Tjek dog, om ejerforeningens vedtægter stiller krav.
- Andelsbolig: Efter ABF's standardvedtægter kan bestyrelsen tillade fremleje af enkelte værelser på de betingelser, den fastsætter. Spørg bestyrelsen, før du annoncerer.
- Lejebolig: At leje et værelse ud er juridisk en fremleje. Bor du der stadig selv, har du ret til at fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, og der må ikke bo flere personer i boligen, end der er beboelsesrum. Aftalen skal være skriftlig, og din udlejer skal have en kopi, inden fremlejen begynder (lejelovens § 157). Springer du det over, risikerer du i værste fald dit eget lejemål.
Opsigelse: 1 måned – men ikke fri adgang til at hæve lejen
Et værelse i din egen bolig kan du opsige med 1 måneds varsel uden at angive en grund (lejelovens § 170, nr. 1, og § 175, stk. 1). Det gælder kun, når værelset er en del af den lejlighed eller det en- eller tofamilieshus, du selv bor i. Lav altid opsigelsen skriftligt, så der ikke er tvivl om datoen.
Huslejenævnet kan dog blande sig. I regulerede kommuner – det er de fleste – kan lejeren af et værelse få huslejenævnet til at vurdere, om lejen eller vilkårene er urimelige (§ 34), og nævnet kan underkende en opsigelse, der skyldes et forsøg på at få en urimelig leje (§ 35).
Depositum, forudbetalt leje og varme
- Depositum: højst 3 måneders husleje (lejelovens § 59, stk. 1).
- Forudbetalt husleje: højst 3 måneders husleje og samtidig ikke mere end lejen i lejerens opsigelsesperiode (§ 59, stk. 3). Da varslet på et værelse i din egen bolig er 1 måned, må forudbetalt leje højst svare til 1 måneds husleje.
- Varme: Ved et enkeltværelse må udgiften til varme og varmt vand gerne være indregnet i huslejen (§ 65, stk. 2). Skriv i kontrakten, hvad lejen dækker – fx el, varme og internet – så der ikke opstår tvivl.
Skriv en kontrakt, selvom det "bare" er et værelse. En mundtlig aftale er lige så svær at bevise ved en uenighed som ved en hel lejlighed.
Praktiske aftaler, du ikke har brug for ved en hel bolig
Når du lejer et værelse ud, flytter en fremmed reelt ind i dit hjem. Det kalder på nogle aftaler, som en udlejer af en hel bolig ikke har samme behov for:
- Skriv husregler ned fra start: rengøring af fællesarealer, gæster og ro efter et bestemt klokkeslæt
- Aftal, hvordan I deler udgifter til el, varme og internet
- Aftal, hvem der har nøgler, og om lejeren skal have en eventuel alarmkode
- Sig det højt fra begyndelsen: Passer kemien ikke, kan I begge opsige med 1 måneds varsel
Skat af værelsesudlejning
Lejeindtægten skal med i din skatteopgørelse, men meget af den kan være skattefri. Du kan trække 13.800 kr. (2026) fra og betale skat af 60 % af resten – eller, hvis lejeren bor hos dig i mindst 4 måneder, bruge ligningslovens § 15 P, hvor du som lejer kan trække ⅔ af din egen årlige husleje fra. Se Skal du betale skat, når du udlejer et værelse?.
Sådan opretter du annoncen på LejLet.nu
Vælg boligtypen "Værelse", når du opretter annoncen. Så dukker den op hos lejere, der netop søger et værelse, og lejere med en gemt søgning, der passer, får besked, når annoncen går live. Vær tydelig om, hvad der følger med: Eget bad eller fælles? Adgang til køkken, stue eller altan? Hvem bor der i forvejen? Jo mere en lejer ved på forhånd, jo færre overraskelser og aflysninger får du.
Bemærk, at annonceguiden tillader forudbetalt husleje op til 3 måneders leje. For et værelse i din egen bolig må du højst kræve 1 måneds forudbetalt husleje.