Skal du betale skat, når du udlejer et værelse?

Sidst opdateret 21. september 2026

Kort svar: Ja, men sjældent af hele beløbet. Lejer du et værelse ud i din egen bolig, er 13.800 kr. om året (2026) skattefri, og af resten beskattes kun 60 %. Bor lejeren hos dig i mindst 4 måneder, og lejer du selv boligen, kan du i stedet trække ⅔ af din egen årlige husleje fra – det er ofte langt bedre.

Sofie lejer en treværelses lejlighed for 7.500 kr. om måneden og har et værelse i overskud. Hun lejer det ud til en studerende for 4.000 kr. om måneden – 48.000 kr. om året. Skal hun betale skat af det? Med det rigtige valg: slet ikke.

Hvilket bundfradrag kan du bruge?

Det afhænger af, hvor længe lejeren bor der, og om du ejer eller lejer din bolig:

Regel	Bundfradrag
§ 15 Q, alle	13.800 kr. (2026) + 40 % af resten
§ 15 P, ejer	1⅓ % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr.
§ 15 P, lejer eller andelshaver	⅔ af din egen årlige husleje eller boligafgift

Paragrafferne henviser til ligningsloven. Med § 15 Q og som ejer med § 15 P er overskuddet kapitalindkomst; som lejer eller andelshaver med § 15 P er det personlig indkomst. § 15 P kræver, at samme lejer bor hos dig i mindst 4 sammenhængende måneder. Lejer du ud i kortere perioder ad gangen, kan du kun bruge § 15 Q eller regnskab. Beløbet på 13.800 kr. reguleres årligt, og lejeindtægten omfatter også det, lejeren betaler for el, vand, varme og internet.

Lejer du selv? Så er ⅔-reglen ofte bedst

For Sofie ser regnestykket sådan ud:

	§ 15 Q	§ 15 P
Lejeindtægt	48.000 kr.	48.000 kr.
Bundfradrag	13.800 kr.	60.000 kr. (⅔ af 90.000 kr.)
40 %-fradrag	13.680 kr.	–
Skattepligtigt	20.520 kr.	0 kr.

Bundfradraget kan ikke overstige lejeindtægten, så de 12.000 kr., som bundfradraget er større end lejen, går tabt – men Sofie betaler heller ingen skat af værelset. To ting skal være i orden: Lejeren skal bo der i mindst 4 sammenhængende måneder, hvilket du skal kunne dokumentere, fx med lejekontrakten, og du skal have ret til at fremleje værelset. Husk også, at lejen for et værelse i din egen bolig ikke må være urimelig – i regulerede kommuner kan lejeren få huslejenævnet til at vurdere den (lejelovens § 34). Det gennemgår vi i Sådan udlejer du et værelse i din bolig.

Ejer du boligen, er 1⅓ % af ejendomsværdien kun bedre end § 15 Q ved høje ejendomsværdier eller lave lejeindtægter. Se regneeksemplerne i Bundfradrag ved udlejning 2026.

Det høje platformsfradrag kræver faktisk indberetning

Bundfradraget på 35.100 kr. (2026) i stedet for 13.800 kr. gælder kun, når en platform eller et bureau indberetter lejeindtægten. Fra og med indkomståret 2026 er det en betingelse for det høje bundfradrag, at lejeindtægten faktisk er indberettet til Skattestyrelsen (eller modtaget fra en udenlandsk skattemyndighed). Kun for 2023–2025 var det nok, at platformen var indberetningspligtig. Lejer du ud både via en platform og privat, bruges bundfradraget først på platformsindtægten.

Skal du betale moms?

Kun ved korte udlejninger. Lejer du et værelse i din egen bolig ud i mindre end en måned ad gangen – fx til turister – er udlejningen momspligtig, og kommer din omsætning over 50.000 kr. i et kalenderår, skal du momsregistreres. Bor lejeren hos dig i mere end en måned, er udlejningen momsfritaget; det skal du kunne dokumentere, fx med en lejekontrakt.

Hvad med 12 måneder og mere?

Lejer du et værelse ud, mens du selv bor i boligen, kan udlejningen godt vare mere end 12 måneder uden at skifte skatteregler. 12-månedersgrænsen gælder, når du lejer hele boligen ud: Udlejer du hele din ejerbolig i en sammenhængende periode på mindst 12 måneder, er det erhvervsmæssig udlejning med regnskab, personlig indkomst og intet bundfradrag. Fremlejer du hele en leje- eller andelsbolig, er det normalt ikke erhvervsmæssigt – overskuddet er personlig indkomst, og et underskud kan ikke trækkes fra. Læs mere i Skat ved udlejning af bolig.

Husk selv at oplyse lejeindtægten

Ret din forskudsopgørelse i TastSelv, så snart du begynder at leje ud. Med § 15 Q, og som ejer med § 15 P, skriver du beløbet i rubrik 37 (kapitalindkomst); som lejer eller andelshaver med § 15 P i rubrik 20 (personlig indkomst). Gem lejekontrakt og kontoudtog, så du kan dokumentere både beløb og lejeperiode.

Udlejer du et værelse via LejLet.nu?

LejLet.nu formidler ingen betalinger og indberetter ikke lejeindtægter til Skattestyrelsen. Finder du din lejer via LejLet.nu, er det skattemæssigt en privat udlejning, så det faste bundfradrag er 13.800 kr. (2026) – ikke 35.100 kr. ⅔-reglen og 1⅓ %-reglen i § 15 P gælder på samme vilkår som ellers, fordi de ikke afhænger af, hvordan du har fundet lejeren.