Skat ved udlejning af bolig – det skal du vide

Sidst opdateret 21. september 2026

Kort svar: Lejeindtægt fra din egen bolig er skattepligtig, men du vælger mellem tre opgørelsesmetoder: et fast bundfradrag på 13.800 kr. (2026) og 40 % fradrag af resten (§ 15 Q), et bundfradrag efter § 15 P, hvis samme lejer bor der i mindst 4 måneder, eller regnskab. Lejer du hele din ejerbolig ud i mindst 12 måneder, er det erhvervsmæssigt.

Mette og hendes kæreste har købt hus i Roskilde, men Mette vil ikke sælge sin ejerlejlighed på Nørrebro – hun vil leje den ud. Det lyder som en enkel beslutning, men skattemæssigt gør det en stor forskel, hvor længe lejeren bor der – og om du ejer eller selv lejer boligen. Her er overblikket.

Hvilke regler gælder for din udlejning?

Skattereglerne afhænger af, hvad du lejer ud, og hvor længe:

Du lejer ud	Sådan opgøres det
Værelser, mens du selv bor der	§ 15 Q, § 15 P eller regnskab
Hele boligen i under 12 måneder	§ 15 Q, § 15 P eller regnskab
Hele din ejerbolig i 12 måneder eller mere	Erhvervsmæssig udlejning med regnskab – intet bundfradrag
Hele din leje- eller andelsbolig i 12 måneder eller mere	Regnskab, normalt ikke erhvervsmæssigt – intet bundfradrag

Paragrafferne henviser til ligningsloven. Lejeperioden tæller samlet, også hvis den strækker sig over to kalenderår.

Lejer du hele din helårsbolig ud til ferie – fx via Airbnb – sætter sommerhusloven desuden en grænse for, hvor mange dage om året du må leje den ud: højst 30 dage pr. kalenderår, eller 70 dage, hvis udlejningen udelukkende formidles af en platform eller et bureau, der indberetter lejeindtægten (sommerhuslovens § 5). Kommunen kan hæve grænsen på 70 dage til op til 100 dage.

Tre måder at opgøre lejeindtægten på

Lejer du værelser ud eller hele boligen en del af året, vælger du selv mellem:

Det faste bundfradrag (§ 15 Q). De første 13.800 kr. (2026) er skattefri. Af resten trækker du yderligere 40 % fra, så kun 60 % beskattes – som kapitalindkomst. Formidler en platform eller et bureau udlejningen og indberetter lejen til Skattestyrelsen, er bundfradraget 35.100 kr. (2026). Begge beløb reguleres årligt.
Bundfradraget efter § 15 P. Kræver, at du lejer ud til samme lejer i mindst 4 sammenhængende måneder. Som ejer er bundfradraget 1⅓ % af den fulde ejendomsværdi (ikke beskatningsgrundlaget på 80 %), dog mindst 24.000 kr.; som lejer eller andelshaver er det ⅔ af din egen årlige husleje eller boligafgift. Der er intet ekstra 40 %-fradrag, og overskuddet er kapitalindkomst for ejere, men personlig indkomst for lejere og andelshavere.
Regnskab. Du medregner hele lejeindtægten og trækker de faktiske, dokumenterede udgifter fra, fx din andel af el og varme, annoncer og slid på møbler. Vedligeholdelse af selve ejendommen og forsikring kan ikke trækkes fra.

Vælg med omtanke: Har du først brugt regnskab, kan du ikke senere skifte til et bundfradrag. Hvilket bundfradrag der giver mindst skat, afhænger af dine tal – se regneeksemplerne i Bundfradrag ved udlejning 2026.

Lejer du hele boligen ud i mindst 12 måneder?

Så ændrer reglerne sig markant. Udlejer du hele din ejerbolig i en sammenhængende periode på mindst 12 måneder, er det erhvervsmæssig udlejning: Du laver regnskab med fradrag for de faktiske udgifter, overskuddet er personlig indkomst, som du også betaler am-bidrag af, der er intet bundfradrag, og du betaler ikke ejendomsværdiskat i udlejningsperioden. Til gengæld kan du trække fx vedligeholdelse, ejendomsskatter og renter på lånet fra, og et underskud kan fratrækkes.

Fremlejer du en leje- eller andelsbolig, er det normalt ikke erhvervsmæssigt: Overskuddet er personlig indkomst, du kan trække den husleje eller boligafgift, du selv betaler, fra – men et underskud kan ikke trækkes fra.

Skal du have boligen tilbage bagefter, er kontrakten lige så vigtig som skatten. Læs Udlej din bolig midlertidigt – og få den tilbage.

Hvad tæller med som lejeindtægt?

Bruger du et bundfradrag, er lejeindtægten hele det beløb, lejeren betaler dig – også betalingen for el, vand, varme og internet. Ejer eller lejer I boligen sammen, deler I som udgangspunkt ét bundfradrag efter ejerandel eller andel af huslejen. Med et bundfradrag betaler du fuld ejendomsværdiskat; med regnskab slipper du for ejendomsværdiskat af den udlejede del.

Moms? Normalt ikke for en hel bolig

Udlejning af en hel, selvstændig bolig er momsfritaget, uanset hvor kort tid den lejes ud. Moms bliver først relevant, hvis du lejer værelser i din egen bolig ud i mindre end en måned ad gangen – se Skal du betale skat, når du udlejer et værelse?.

Husk selv at oplyse det

Skattestyrelsen får kun automatisk besked om lejeindtægten, hvis en platform eller et bureau indberetter den. Ellers er det dit eget ansvar at rette forskudsopgørelsen i TastSelv, når du begynder at leje ud, og at tjekke årsopgørelsen. Gør du det ikke, risikerer du en restskat med renter.

Udlejer du via LejLet.nu?

LejLet.nu formidler ingen betalinger og indberetter ikke lejeindtægter til Skattestyrelsen. Finder du din lejer via LejLet.nu, er det derfor skattemæssigt en privat udlejning: Det høje bundfradrag på 35.100 kr. gælder ikke, men § 15 Q's 13.800 kr. (2026), § 15 P og regnskab står åbne på samme vilkår som for alle andre. Er du i tvivl, så brug beregneren på skat.dk, eller spørg en revisor.