Hvad må stige i huslejen, og hvor tit?

Sidst opdateret 21. september 2026

Kort svar: Det afhænger af, hvilke regler din bolig hører under. Ved fri leje stiger lejen kun efter kontrakten, typisk årligt efter nettoprisindekset. Ved omkostningsbestemt leje kan den stige med ejendommens udgifter, og ved leje efter det lejedes værdi højst hvert andet år – men i begge tilfælde kan årlig indeksregulering også aftales. Indsigelsesfristen er typisk 6 uger.

En dag lander der et brev fra udlejer: Huslejen stiger med 450 kr. om måneden fra 1. april. Er det lovligt? Det kommer an på, hvornår ejendommen er taget i brug, hvor mange lejligheder den har, og hvilken kommune den ligger i. Lejeloven har nemlig ikke ét, men tre forskellige regelsæt for, hvordan huslejen fastsættes og reguleres – og en særregel for mindre ejendomme.

Hvilke regler gælder for din bolig?

Din bolig og regelsæt	Sådan kan lejen stige
Fri leje (lejelovens § 54): taget i brug efter 1991	Kun efter kontrakten – typisk nettoprisindeks
Omkostningsbestemt leje (§§ 19-31): 7+ lejligheder pr. 1.1.1995, reguleret kommune	Når driftsudgifterne stiger (§ 23), efter nettoprisindeks i 2-årige perioder (§ 26) – eller én gang årligt efter nettoprisindeks, hvis kontrakten siger det (§ 53, stk. 2)
Småhusreglen (§ 32): 6 eller færre lejligheder pr. 1.1.1995, reguleret kommune	Op til det lejedes værdi, dog med et loft (se nedenfor)
Det lejedes værdi (§§ 42-45): ureguleret kommune	Op til niveauet for tilsvarende boliger, højst hvert andet år

Fri leje kan også gælde lejligheder, der før 1992 kun blev brugt til erhverv, og nyindrettede boliger i tagetagen – men så skal det stå i lejekontrakten. Om din kommune er reguleret, kan kommunen oplyse. Ejendommens opførelsesår kan du slå op i BBR-oplysningerne på boligejer.dk.

Fri leje: kun det, der står i kontrakten

Har du fri leje, kan udlejer kun hæve lejen, hvis kontrakten giver adgang til det. Typisk er der aftalt regulering efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (NPI), og så kan stigningen gennemføres ved en skriftlig meddelelse til dig (lejelovens § 54, stk. 3). Er kontrakten indgået efter 1. juli 2015, kan der ifølge huslejenævnene i Københavns Kommune ikke aftales trappeleje – altså faste, trinvise stigninger – kun NPI-regulering.

Et regneeksempel med opdigtede tal: Du betaler 10.000 kr. om måneden, og indekset er steget fra 115,0 til 117,3 siden sidste regulering. Det er en stigning på 2 %, så den nye leje bliver 10.200 kr.

Omkostningsbestemt leje: udgifterne sætter grænsen

I de ældre udlejningsejendomme med 7 eller flere lejligheder i regulerede kommuner må lejen kun dække ejendommens nødvendige driftsudgifter – fx skatter, forsikring, administration og vedligeholdelse – plus et begrænset afkast (§ 19). Stiger udgifterne, kan udlejer kræve lejen sat op, så den dækker forskellen (§ 23). Kravet skal være skriftligt og indeholde det gamle og det nye budget, beregningen og oplysning om din ret til at gøre indsigelse. Ellers er det ugyldigt (§ 29). Forhøjelsen får som udgangspunkt virkning fra den 1. i måneden, 3 måneder efter kravet.

Gør mindst en fjerdedel af de berørte lejere skriftligt indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden for yderligere 6 uger, hvis forhøjelsen skal fastholdes. I ejendomme med beboerrepræsentation gælder en lidt anden procedure. Du kan også altid selv bede huslejenævnet vurdere, om udlejer kræver mere end tilladt (§ 38).

Udlejer kan i stedet vælge at regulere efter nettoprisindeks i perioder på 2 år (§ 26). Det gælder kun den del af lejen, der dækker driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter, og når de 2 år er gået, skal udlejer regne lejen efter budgettet igen – og sætte den ned, hvis den er blevet højere end tilladt.

Står der i din kontrakt, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, kan udlejer også regulere den én gang om året ved en skriftlig meddelelse (§ 53, stk. 2). Det gælder også gennemgribende moderniserede lejligheder (§ 19, stk. 2). Mener du, at lejen derefter er højere end tilladt, kan du bede huslejenævnet vurdere det (§ 38).

Det lejedes værdi: mindre ejendomme og uregulerede kommuner

Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi – det, tilsvarende boliger i området koster, vurderet ud fra beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand – kan udlejer kræve den sat op til et rimeligt niveau (§ 42). Forhøjelsen kan tidligst få virkning 2 år efter, at lejemålet begyndte, eller 2 år efter den seneste forhøjelse af denne type, og det kræver 3 måneders varsel (§§ 42, stk. 5, og 44).

Varslingen skal være skriftlig og oplyse beløbet, grunden og din ret til at gøre indsigelse. Vil du ikke godkende den, skal du gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at den er kommet frem. Så skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet inden for yderligere 6 uger, hvis kravet skal fastholdes (§ 44, stk. 3). Indtil nævnet har afgjort sagen, må udlejer højst opkræve en foreløbig forhøjelse på 15 kr. pr. m² om året.

I de mindre ejendomme i regulerede kommuner må lejen desuden ikke være væsentligt højere end lejen for tilsvarende omkostningsbestemte lejemål (§ 32). Også her kan det aftales, at lejen reguleres efter nettoprisindeks én gang om året (§ 53, stk. 2).

Stigende ejendomsskatter følger deres egen regel

Stiger ejendomsskatterne, kan udlejer kræve stigningen dækket gennem en lejeforhøjelse med 3 måneders varsel – også selvom din kontrakt er uopsigelig (§ 46). Kommer kravet senest 5 måneder efter, at skatten er pålagt, kan det have virkning fra det tidspunkt. Det samme gælder nye eller højere offentlige afgifter til fx vand og renovation (§ 47). Kravet skal være skriftligt, indeholde en beregning og oplyse om din indsigelsesret, og fristen for indsigelse er igen 6 uger. Falder skatterne, skal udlejer omvendt sætte lejen ned (§ 48). Har du fri leje, kræver det ifølge huslejenævnene i Københavns Kommune, at kontrakten tager forbehold for skatte- og afgiftsstigninger.

Er der et loft over, hvor meget lejen må stige?

Ikke et generelt loft. Det midlertidige loft på 4 % om året over NPI-stigninger, som Folketinget vedtog i 2022 for to år, gælder ikke længere. Grænserne er dem, der følger af regelsættet for din bolig – og af din kontrakt.

Sådan gør du, når du får en varsling

Find ud af, hvilket regelsæt din bolig hører under, og læs kontraktens særlige vilkår om regulering.
Tjek formkravene: Er varslingen skriftlig, står beløbet og beregningen der, og er du oplyst om din ret til at gøre indsigelse? Mangler noget af det, kan varslingen være ugyldig.
Skriv ned, hvilken dato brevet kom. Fristen for indsigelse er i de fleste tilfælde 6 uger.
Er du uenig, så send en skriftlig indsigelse, hvor du skriver, hvilke punkter du ikke kan godkende, og gem en kopi.
Få rådgivning i god tid. Lejernes LO (LLO) rådgiver sine medlemmer – et medlemskab koster fra 700 kr. pr. halvår i LLO Hovedstaden. Huslejenævnet afgør sager, men rådgiver ikke.

Mener du, at din nuværende leje allerede er for høj, så læs Er din husleje for høj? – her er fristen typisk 1 år. Og kigger du på en ny bolig på LejLet.nu, så spørg udlejer via beskedfunktionen, hvordan lejen reguleres, før du skriver under.