Mangler ved indflytning: sådan bruger du 14-dages-fristen
Kort svar: Opdager du mangler i din nye lejebolig, skal du give udlejer besked senest 2 uger efter lejestart – også selvom der har været indflytningssyn (lejelovens § 91). Ellers mister du som udgangspunkt retten til fx afslag i lejen. Send beskeden skriftligt, så du kan bevise den. Skjulte mangler er undtaget, og selv efter fristen kan du kræve manglen udbedret.
Mikkel er lige flyttet ind. Efter en uge opdager han, at emhætten ikke virker, og at der er fugtpletter bag køleskabet. Udlejer mener, at han burde have sagt det ved indflytningssynet. Men synet er ikke det eneste, der tæller – der er også en frist på 14 dage, som mange lejere aldrig har hørt om.
Hvad er fristen, og hvornår starter den?
Du har 2 uger fra lejeforholdets begyndelse – den dato, lejemålet starter efter kontrakten, ikke datoen for indflytningssynet. Inden da skal du meddele udlejer, hvilke mangler du vil gøre gældende. Mangler, der står i indflytningsrapporten, tæller som en rettidig besked.
Der er to undtagelser (lejelovens § 91):
- Skjulte mangler, som du ikke kunne opdage med almindelig opmærksomhed. For dem løber fristen ifølge lovens forarbejder fra det tidspunkt, hvor du burde have opdaget dem.
- Mangler, som udlejer bevidst har skjult. Dem skal du melde, så snart du opdager dem.
Det er dig, der skal kunne bevise, at du har reklameret i tide. Send derfor listen skriftligt – en e-mail er fin – og gem en kopi. Beskeden har først virkning, når den er kommet frem til udlejer.
Hvad skal med på mangellisten?
Udgangspunktet er, at boligen skal være i god og forsvarlig stand, når du overtager den: rengjort, med hele ruder og med brugbare låse og nøgler til alle yderdøre (lejelovens § 89). Gå boligen igennem rum for rum:
- Entré og døre: låse, nøgler, dørtelefon og karme
- Stue og værelser: vægge og lofter (revner, pletter, huller), gulve (ridser, slid, løse brædder) og vinduer (ruder, tætningslister, greb)
- Køkken: hvidevarer, emhætte, vandhane, afløb, skabe og bordplade
- Bad: fuger, fliser, afløb, toilet, ventilation og tegn på fugt eller skimmel
- Installationer: radiatorer og termostater, stikkontakter, lamper og eventuel røgalarm
- Rengøring: alt, der ikke er gjort rent
Beskriv hver mangel konkret – "revne i loftet over vasken, ca. 30 cm" – og tag billeder med dato. Få også kosmetiske ting med, så du ikke senere hæfter for dem ved fraflytning.
Hvad hvis udlejer ikke holder indflytningssyn?
Udlejere med mere end én udlejet lejlighed skal holde indflytningssyn og give dig en rapport (lejelovens § 90). Springer de det over, mister de retten til at kræve istandsættelse, når du flytter – bortset fra skader, du selv er ansvarlig for. Har udlejer kun den ene bolig, er der ingen pligt til syn. Så er din egen mangelliste med billeder den vigtigste dokumentation for boligens stand, og den skal sendes inden 2 uger. Læs mere i Indflytningssyn: hvad er det?
Hvad kan du kræve, hvis manglen ikke bliver udbedret?
| Hvad kan du kræve? | Hvem afgør uenighed? |
|---|---|
| At udlejer udbedrer manglen, hvis den var der ved indflytningen (§ 92) | Huslejenævnet |
| Selv at udbedre for udlejers regning, hvis udlejer ikke gør det straks efter dit påkrav (§ 95, stk. 1) | Boligretten |
| Forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis manglen forringer boligens værdi for dig (§ 95, stk. 2) | Boligretten |
| At hæve lejeaftalen, hvis manglen er væsentlig og ikke bliver udbedret (§ 96) | Boligretten |
Huslejenævnet kan pålægge udlejer at udbedre en mangel, der var der ved indflytningen (lejelovens § 92). Afslag i lejen, erstatning og ophævelse afgøres derimod af boligretten. Træk ikke selv beløb fra huslejen uden en aftale eller en afgørelse – manglende betaling kan i sidste ende give udlejer ret til at ophæve lejemålet. Var boligen slet ikke klar på overtagelsesdagen, fx fordi den tidligere lejer ikke var flyttet, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 94).
Hvad sker der, hvis du glemmer fristen?
Ifølge lovens forarbejder mister du ikke retten til at kræve manglen udbedret. Du mister derimod retten til de øvrige krav for den pågældende mangel: selv at udbedre for udlejers regning, afslag i lejen, ophævelse og erstatning (lejelovens §§ 95-97). Du hæfter heller ikke automatisk for manglen, når du flytter, men det kan blive op til dig at bevise, at den var der fra starten. Omvendt kan en udlejer, der ikke reagerer på din mangelliste, efter omstændighederne blive bundet af den.
Sådan kan din besked til udlejer lyde
Kære [udlejers navn]
Jeg overtog lejemålet på [adresse] den [dato]. Jeg meddeler hermed, at jeg gør følgende mangler gældende efter lejelovens § 91:
Mangel 1: [hvad, hvor og hvor stort]
Mangel 2: [hvad, hvor og hvor stort]
Billeder er vedhæftet. Jeg beder dig udbedre manglerne senest den [dato] og bekræfte, at du har modtaget listen.
Venlig hilsen [dit navn]
Sådan hænger det sammen med LejLet.nu
Har du fundet boligen på LejLet.nu, så tag skærmbilleder af annoncen, før den udløber eller bliver slettet. Billederne og beskrivelsen viser, hvordan boligen blev præsenteret. Har annoncen fx lovet en opvaskemaskine, som ikke er der, kan det have betydning for, hvad du kan kræve (lejelovens § 97). LejLet.nu er ikke part i lejeforholdet og kan ikke afgøre en uenighed mellem dig og udlejer.