Udlejning af ejerlejlighed: det skal du vide
Kort svar: Ja, som udgangspunkt må du udleje din ejerlejlighed, og ejerforeningen kan ikke forbyde almindelig, længerevarende udlejning uden samtykke fra alle ejere. Men huslejen er ikke nødvendigvis fri: I en reguleret kommune afhænger den af, hvornår ejendommen blev taget i brug, og hvor mange lejligheder den havde den 1. januar 1995.
Karen har arvet sin mors ejerlejlighed i Aalborg. Hun vil ikke sælge den lige nu, men den skal heller ikke stå tom, så hun overvejer at leje den ud. Det må hun godt – men tre spørgsmål er værd at få styr på, før annoncen går live: Hvad kan ejerforeningen bestemme, må hun selv sætte huslejen, og kan hun få lejligheden tilbage, hvis hun selv vil flytte ind senere?
Retten til at leje ud er som udgangspunkt din egen
Som ejer af en ejerlejlighed har du som udgangspunkt ret til at leje den ud – det følger af, at du ejer boligen. Skal den ret begrænses, kræver det som hovedregel samtykke fra alle ejere i foreningen, fordi det griber ind i den enkelte ejers rådighed over sin egen lejlighed. Det kan en generalforsamling ikke bare stemme igennem med almindeligt flertal.
Én undtagelse er værd at kende: Følger jeres forening den nye normalvedtægt for ejerforeninger, kan generalforsamlingen med kvalificeret flertal begrænse korttidsudlejning – udlejning i 30 dage eller mindre ad gangen. Selv med et forbud må du dog stadig korttidsudleje op til 4 gange og i alt højst 30 dage pr. kalenderår, hvis du underretter bestyrelsen, senest når hver udlejning begynder (normalvedtægtens § 30, stk. 2). Et forbud mod almindelig, længerevarende udlejning kræver stadig alle ejeres samtykke.
Hvad ejerforeningen kan – og ikke kan – bestemme
Selvom ejerforeningen typisk ikke kan forbyde dig at leje ud, kan vedtægterne stille krav til, hvordan det foregår – fx at du som ejer hæfter for, at din lejer overholder husordenen. Lejer du hele lejligheden ud, skal du efter normalvedtægten senest samtidig med lejeforholdets begyndelse underrette bestyrelsen om udlejningen, dens længde og lejerens navn og kontaktoplysninger (normalvedtægtens § 30, stk. 1). Tjek derfor også jeres egne vedtægter, før du opretter en annonce.
Ejerforeningen skal også sørge for energimærkningen af ejendommen og udlevere den til dig uden beregning. Energimærket skal fremgå af din annonce, uanset lejlighedens størrelse.
Kan du bare sætte huslejen, du vil?
Det er her, flest udlejere af ejerlejligheder træder ved siden af. Reglerne om omkostningsbestemt husleje – historisk i boligreguleringsloven, i dag i lejelovens kapitel 3 – kan gælde, selv når du kun udlejer én ejerlejlighed. De gælder i regulerede kommuner – det er de fleste – og det afgørende er ejendommens alder og størrelse:
| Ejendommen, lejligheden ligger i | Huslejen |
|---|---|
| Taget i brug efter 31. december 1991 | Kan aftales frit (lejelovens § 54) |
| 7 eller flere lejligheder den 1. januar 1995 | Reglerne om omkostningsbestemt husleje gælder typisk også for din lejlighed |
| 6 eller færre lejligheder den 1. januar 1995 | Småhusreglen: Lejen må ikke væsentligt overstige lejen for tilsvarende omkostningsbestemte lejemål (§ 32) |
I en ureguleret kommune fastsættes lejen i stedet efter det lejedes værdi – altså hvad tilsvarende boliger i området koster. Sætter du lejen for højt i forhold til reglerne, kan lejeren få den nedsat og i visse tilfælde kræve for meget betalt leje tilbage. Kommunen kan oplyse, om den er reguleret, og huslejenævnet afgør sagen, hvis I bliver uenige. Lejerens side af sagen er beskrevet i Er din husleje for høj?.
Kan du få lejligheden tilbage?
Den sikreste vej er en tidsbegrænset lejekontrakt med en konkret begrundelse, fx et midlertidigt job et andet sted. Vil du i stedet opsige en lejer for selv at flytte ind, gælder der ekstra krav til ejerlejligheder (lejelovens § 172, nr. 4): Lejeaftalen skal være indgået, efter at ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder, lejeren skal ved lejeforholdets begyndelse være gjort bekendt med, at det er en ejerlejlighed, og at du kan opsige, fordi du selv vil bo der, og du skal tidligere selv have boet i lejligheden. Opsigelsen skal også være rimelig ud fra begge parters forhold.
Ejede du lejligheden, da lejeaftalen blev indgået, og ejer du ikke andre udlejede ejer- eller andelsboliger, kan du i stedet opsige efter § 170, nr. 3, hvis du selv vil bo der. I begge tilfælde er varslet mindst 1 år. Se Udlej din bolig midlertidigt – og få den tilbage.
Praktiske skridt, før du opretter en annonce
- Læs ejerforeningens vedtægter for vilkår ved udlejning, og underret bestyrelsen, senest når lejeforholdet begynder.
- Afklar, om huslejen er reguleret, før du sætter en pris.
- Få energimærkningen fra ejerforeningen.
- Brug Typeformular A, 10. udgave, og skriv en eventuel tidsbegrænsning og begrundelsen for den i § 11.
- Hold depositum på højst 3 måneders husleje og forudbetalt husleje på højst 3 måneders husleje – og aldrig mere end lejen i lejerens opsigelsesperiode (lejelovens § 59).
Sådan hænger det sammen med LejLet.nu
Opretter du din ejerlejlighed som en lejlighed på LejLet.nu, afviser annonceguiden et depositum eller en forudbetalt husleje, der hver for sig overstiger 3 måneders leje. Men om huslejen overhovedet må sættes frit, er dit eget ansvar at have styr på, før du trykker på "Offentliggør annonce".