Sådan udlejer du dit sommerhus

Sidst opdateret 21. september 2026

Kort svar: Du må gerne leje dit sommerhus ud til feriegæster uden tilladelse, og lejeloven gælder ikke ved ferieudlejning. Men et sommerhus må som udgangspunkt ikke bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar, bortset fra kortvarige ferieophold, og erhvervsmæssig udlejning eller udlejning i mere end 1 år kræver tilladelse.

En familie i Nordsjælland bruger sit sommerhus tre-fire uger om året og overvejer at leje det ud resten af tiden – måske endda til en fast lejer på årsbasis, siden det alligevel står tomt. Det lyder som almindelig udlejning. Juridisk er det noget helt andet, og forskellen er hele pointen med denne guide.

Et sommerhus er ikke en helårsbolig

Et hus i et sommerhusområde er underlagt planlovens regler, ikke de regler, der gælder for en helårsbolig. Det må som udgangspunkt ikke bruges til overnatning i perioden fra 1. november til udgangen af februar, bortset fra kortvarige ferieophold (planlovens § 40). I vinterperioden må huset dog udlejes løbende til skiftende feriegæsters kortvarige ophold, så længe den samlede brug i perioden ikke overstiger 9 uger (§ 40, stk. 3). Undtaget fra vinterreglen er bl.a. huse, der havde ret til helårsbeboelse, da området blev udlagt til sommerhusområde, og pensionister, der har ejet huset i mindst 1 år (§ 41). Pensionistretten er personlig og følger ikke med til en lejer.

Der gælder også særlige regler for, hvem der må købe et sommerhus: Personer, der ikke bor i Danmark og ikke tidligere har boet her i sammenlagt 5 år, skal som udgangspunkt have justitsministerens tilladelse til at erhverve fast ejendom her i landet.

Lejeloven gælder ikke ved ferieudlejning

Lejeloven gælder ikke for sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, når de udlejes til ferie- og fritidsformål (lejelovens § 1, stk. 3) – en undtagelse, der har gældt siden 2015. Det afgørende er ikke, hvad boligen hedder i BBR, men hvad den reelt lejes ud til. Ved ferieudlejning gælder hverken lejelovens opsigelsesregler, kravene om ind- og fraflytningssyn eller adgangen til huslejenævnet, og det er langt enklere at indgå og afslutte aftalen.

Hvornår kræver udlejningen tilladelse?

Almindelig privat ferieudlejning kræver ikke tilladelse. Erhvervsmæssig udlejning – eller udlejning i mere end 1 år – kræver tilladelse efter lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål (sommerhusloven), og Plan- og Landdistriktsstyrelsen giver som hovedregel ikke tilladelse. Styrelsen vurderer konkret, om en udlejning er erhvervsmæssig, og overtrædelser kan straffes med bøde.

Udlejning til en fast lejer – her går det galt

At leje sommerhuset ud til en lejer, der reelt skal bo der året rundt, er noget andet end ferieudlejning, og det støder direkte mod vinterreglen, uanset om det er ejeren eller en lejer, der overnatter i huset. Kommunerne fører tilsyn med ulovlig helårsbeboelse i sommerhusområder, og som udlejer risikerer du et påbud og i sidste ende en bøde, uanset hvad lejekontrakten kalder lejemålet. Lejes huset ud til beboelse og ikke til ferie, gælder lejeloven desuden fuldt ud – med de opsigelsesregler, det indebærer.

Skat og moms ved udlejning af sommerhus

Lejeindtægten skal beskattes, men du kan vælge et fast bundfradrag:

Sådan lejer du ud	Bundfradrag (2026)
Privat, uden bureau eller platform	13.800 kr.
Via bureau eller platform, der indberetter lejen	50.200 kr.

Af resten betaler du skat af 60 % som kapitalindkomst, og lejeindtægten omfatter også lejerens betaling for el, vand og varme. Beløbene reguleres årligt. Alternativt kan du lave regnskab med fradrag for de faktiske udgifter, men så kan du ikke senere skifte til bundfradrag. Udlejning af et sommerhus er momsfritaget, uanset hvor længe det lejes ud.

Den udbredte model: udlejning til feriegæster

Langt de fleste sommerhuse, der bliver udlejet, lejes ud til kortere ferieophold – via et udlejningsbureau eller privat – mens ejeren selv bruger huset resten af året. Det er den model, lovgivningen er indrettet til, og den er langt mindre bureaukratisk end at udleje en almindelig bolig.

Hvad med LejLet.nu?

Ærligt talt er LejLet.nu bygget til almindelig, længerevarende boligudlejning. En annonce kræver en månedlig husleje og en ledig-fra-dato, ikke en ugepris eller en kalender med bookbare datoer, og der findes ingen boligtype "Sommerhus" – et sommerhus oprettes i praksis som "Hus". Til klassisk ferieudlejning er en feriehusportal derfor det rette værktøj. Overvejer du en længere udlejning, så husk, at både vinterreglen og 1-årsgrænsen gælder, og tal med kommunen, før du opretter en annonce.