Må du udleje din andelsbolig?
Kort svar: Kun hvis din forenings vedtægter tillader det, og bestyrelsen har godkendt fremlejen på forhånd. Efter ABF's standardvedtægter kan du fremleje, når du er midlertidigt væk – fx på grund af studier, arbejde eller sygdom – i normalt højst 2 år, og når du normalt har boet i boligen i mindst et halvt år.
En andelshaver med en lejlighed på Frederiksberg får tilbudt et projekt i Aarhus, der varer halvandet år. Kan hun bare sætte boligen til leje, mens hun er væk – eller skal den stå tom? Svaret afhænger ikke af nogen landsdækkende lov. Det afhænger af noget langt mere lokalt: din egen forenings vedtægter.
Udgangspunktet: Det er vedtægterne, ikke loven, der bestemmer
Der findes ingen generelle lovregler, der giver dig ret til at fremleje din andelsbolig. Andelsboligforeningsloven regulerer foreningen som juridisk konstruktion, men fastsætter ikke, hvornår det enkelte medlem må leje sin bolig ud. Det står i foreningens egne vedtægter – og de fleste ligger tæt op ad standardvedtægterne fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF). Første skridt er derfor altid det samme: Find vedtægterne frem, og læs paragraffen om fremleje.
Hvornår er fremleje typisk tilladt?
Efter ABF's standardvedtægter (§ 11) kan bestyrelsen tillade, at du fremlejer hele andelsboligen, når:
- du normalt har boet i boligen i mindst et halvt år,
- dit fravær er midlertidigt og skyldes fx sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse,
- perioden er begrænset – normalt højst 2 år.
Fremleje kan ikke tillades, når du er flyttet for godt, heller ikke hvis salget af andelen trækker ud. Har du haft boligen fremlejet, skal du selv bo der i mindst et år, før bestyrelsen kan godkende en ny fremleje. Fremleje af enkelte værelser kan bestyrelsen tillade på de betingelser, den fastsætter.
Bestyrelsens godkendelse er ikke en formssag
Bestyrelsen skal give tilladelse, før fremlejen begynder – ikke bagefter. Efter standardvedtægterne skal den godkende både fremlejetageren og vilkårene, og du skal typisk aflevere en kopi af fremlejekontrakten. Bestyrelsen er dog ikke ansvarlig for, at lejelovgivningen overholdes, heller ikke reglerne om huslejens størrelse. Det ansvar er dit, og du hæfter fortsat over for foreningen – det er dig, ikke din lejer, der er medlem.
Hvad må du tage i husleje?
Fremlejeforholdet er omfattet af lejeloven, så huslejen kan som udgangspunkt ikke fastsættes frit – medmindre ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991 (lejelovens § 54). Ifølge Københavns Kommune fastsættes lejen, når en andelshaver udlejer sin andelslejlighed, på samme måde som i ejendomme, der den 1. januar 1995 havde seks eller færre lejligheder. I en reguleret kommune betyder det, at lejen ikke væsentligt må overstige lejen for tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje (lejelovens § 32) – og lejeren kan få en for høj leje prøvet ved huslejenævnet.
Depositum må højst være 3 måneders husleje, men i et fremlejeforhold kan lejeren i stedet vælge at stille sikkerhed med en bankgaranti eller et beløb på en særskilt deponeringskonto (§ 59, stk. 2).
Sådan får du boligen tilbage
Lav fremlejekontrakten tidsbegrænset, så den udløber, når du kommer hjem, og skriv begrundelsen – fx dit studieophold – i kontraktens § 11. En gyldig tidsbegrænset aftale ophører uden opsigelse, når perioden udløber (lejelovens § 173). Læs mere i Udlej din bolig midlertidigt – og få den tilbage.
Skat af fremlejen
Fremlejer du hele boligen i under 12 måneder, kan du bruge bundfradraget på 13.800 kr. (2026) og kun betale skat af 60 % af resten, eller – når lejeren bor der i mindst 4 måneder – trække ⅔ af din årlige boligafgift fra (ligningslovens § 15 P), og så er overskuddet personlig indkomst. Fremlejer du i 12 måneder eller mere, er det normalt ikke erhvervsmæssig udlejning: Overskuddet er personlig indkomst efter fradrag for den boligafgift, du selv betaler, og et underskud kan ikke trækkes fra. Se Skat ved udlejning af bolig.
Risikoen ved at fremleje uden tilladelse
Fremlejer du uden bestyrelsens godkendelse, er det en overtrædelse af vedtægterne, og det kan i værste fald føre til, at du bliver ekskluderet af foreningen – med de alvorlige konsekvenser, det har for din andel. Det er ikke en teoretisk risiko: Bestyrelser holder i praksis øje med, hvem der reelt bor i foreningens boliger.
Sådan gør du i praksis
- Find vedtægternes paragraf om fremleje, og læs den grundigt.
- Kontakt bestyrelsen skriftligt, før du gør noget som helst – ikke når du allerede har en lejer klar.
- Få godkendelsen og eventuelle vilkår på skrift.
- Lav en skriftlig, tidsbegrænset fremlejekontrakt, og send bestyrelsen en kopi.
- Søg igen i god tid, hvis dit fravær bliver længere end den godkendte periode.
Vil du annoncere din andelsbolig, kan du oprette den som en almindelig lejlighed på LejLet.nu. LejLet.nu tjekker ikke, om fremlejen er godkendt – det er dit ansvar, før du skriver under med en lejer.